Силен кто в налогах для физ.лиц при купле-продаже недвижимости?

[игор]

Вот планируем продать квартиру стоимостью около 3200...и сразу же купить приблизительно за эти же деньги другую...

 

Вопрос: на какие налоговые вычеты мы можем рассчитывать?  Какой налог прийдется уплатить и прийдется ли?

 

В интернете информация расходится.....Может кто сам сталкивался или знает.....

[KondorGR]

сколько лет в собственности?

[игор]

сколько лет в собственности?

ах,да....забыл...в том то и дело что менее 3 лет...

[Serg2006]

При продаже придется заплатить НДФЛ (13% с разници между ценой продажи и ценой, за которую эта квартира была куплена)

При покупке новой квартиры можно будет получить имущественный налоговый вычет с 2 млн руб. (если ранее он не был получен). Иначе говоря 260 тыс.

[KondorGR]

А налоговая может залупиться, если допустим занизить стоимость сделки? с рыночных  3-х млн до 2-х млн ?

[vyurasov]

не может. может только покупатель отдать за квартиру только 2, а не 3 )))

[Serg2006]

А налоговая может залупиться, если допустим занизить стоимость сделки? с рыночных  3-х млн до 2-х млн ?

Не облагается НДФЛ до 1 млн руб., ст220 НК РФ

[игор]

Вот нашел это:       Налог при покупке и продаже квартиры. Два вычета (#2586)

Как платить налог, если в одном и том же году вы продали и купили квартиру? Поговорим об этом подробнее.

Оптимальный вариант - вы владели проданной квартирой три года и больше. Тогда все просто - с дохода от продажи квартиры налог не надо платить в принципе. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке. О том как оформить и получить имущественный вычеттакже смотрите по ссылке. 

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех лет? Здесь ситуация несколько усложняется.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

В этой ситуации, если обе сделки прошли в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета. Напомним, что вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии, что одна квартира куплена РАНЬШЕ чем продана другая и по купленной квартире вычет не заявлялся. Например, вы купили квартиру в 2014 году (или еще раньше), а продали в 2015 году. По купленной квартире вычет получен не был. Тогда два вычета могут быть заявлены в 2015 году.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, подтвержденные документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета).

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. При этом, как мы сказали выше, максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). К слову сказать этот вычет вы вправе заявить даже по той квартире, которая была продана. Факт ее продажи значения не имеет. Главное - чтобы вы имели на него право (то есть ранее вы им никогда не пользовались и эта квартира НЕ была куплена у взаимозависимого лица, например, ближайшего родственника). Подробнее о том как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Внимание! Если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят.

Пример

Вы продаете одну квартиру и одновременно покупаете другую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 6 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 3 000 000 руб. (максимальный вычет по ней - 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

6 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 2 000 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:

3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Ситуация 2

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 4 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

4 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 1 700 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 1 300 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:

1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Ситуация 3

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 1 450 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней - 1 900 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

1 450 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 450 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

450 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 1 900 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 0 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Эта часть составит 1 450 000 руб. (из положенных 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на  последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

 

Выводы

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались. Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается - вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

[KondorGR]

Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

 

Я правильно понимаю, что в данном случае не обязательно эти две сделки должны проходить в одном и том же году ??

[игор]

Я правильно понимаю, что в данном случае не обязательно эти две сделки должны проходить в одном и том же году ??

на сколько я понял...именно обязательно в один год...т.е. они должны быть указаны в одной диклорации....:

 

если обе сделки прошли в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета. ...

[VAD_Im]

Я правильно понимаю, что в данном случае не обязательно эти две сделки должны проходить в одном и том же году ??

В налоговой просто терминалогия такая - вычетом они называют и твои траты на приобретение проданной впоследствии хаты.

А вот если их нет (ну типа наследства например или там еще какой фигни) или они по загадочной причине меньше ляма при времени владения менее 3х лет - то уж здесь можно и вычет в лям испросить с налогооблагаемой суммы (стоимости указываемой в ДКП).

А так - тупо им приходит инфа от "налоговых агентов" о том, что ты получил деньги - и тут они как раз тебя просят придти и сдаться, ну или написать заявление на вычет, где и описываешь, сколько же ты в реальности поимел маржи с этой продажи и есть ли с чего платить.

 

Кстати! Вопреки расхожему убеждению - сумму до ляма, по идее, тоже надо декларировать, но "налоговые агенты" не обязаны стучать на эти суммы и не стучат, а существующий тот самый вычет делает бессмысленной идею подтянуть вас за несамосдачу. Поэтому все просто забивают на это, а вовсе не по закону - свободны никому ничего не сообщать!

 

А вот вычет на приобретение может распространяться только на суммы официально декларируемого дохода и, насколько мне помнится можно их применять только в течении трех лет подряд. Т.е. если твой официальный доход меньше - то адиос. Тебе все простили. И вычет этот дают раз в жизни.

Изменено 23 декабря 2014 пользователем VAD_Im

[Zlak]

И вычет этот дают раз в жизни.

Насколько я знаю, закон изменился. И вычет можно получать долго-долго, на много квартир.

[Диваныч]

ст 220 п 3 НК РФ

 

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;

[urist63]

Примеры выше не совсем корректны, в них не учитывается стоимость первоначальной покупки квартиры, допустим купили вы квартиру за 3 000 000, а продали за 3 200 000, налог будет удерживаться только с разницы в 200 000 рублей.

[Санек]

Примеры выше не совсем корректны, в них не учитывается стоимость первоначальной покупки квартиры, допустим купили вы квартиру за 3 000 000, а продали за 3 200 000, налог будет удерживаться только с разницы в 200 000 рублей.

+1. Все правильно. Купил за 3 млн, продал за 4 млн, налог будет исчисляться только с 1 млн (если менее 3 лет в собственности). Купил за 3 млн, продал за 3 млн (только кто ж теперь продаст за такие деньги), соответственно налога нет, НО декларацию подать обязан.

[oficer]

Обязанности по подаче на три буквы.

Штраф за не подачу декларации исчисляется в процентах от налога. Нет налога нет штрафа. Не забивайте налоговую пустыми бумагами.

Они у них по  коридорах до потолка  стоят. Кто был в любой налоговой соврать не даст.

[Санек]

Обязанности по подаче на три буквы.

Для тех, у кого есть свой бизнес, или кто работает водителем, автослесарем, дворником и т.д., в общем, для всех тех, кто в ближайшее время да и вообще не собирается поступать на госслужбу, вышеуказанный твой совет можно принять как за аксиому. Но неподача декларации может служить, даже скажу так: будет служить препятствием для поступления на госслужбу.