покупка дома ижс - недострой по свидетельству

[andrew124 5]

Если есть кто разбирается в нюансах оформления доков на ИЖС - поделитесь пож-та.

 

Ситуация - предлагают купить дом в деревне, с участком, ижс, есть свидетельство о собственности и на землю и на дом. Напрягло, что в свидетельстве на дом, сам дом указан как объект незавершенного строительства. Акта о вводе в эксплуатацию дома соответственно нет. Никто не прописан. По словам хозяина, строили дом 20 лет назад, использовали как дачу, затянули с регистрацией и собственность на дом сделали 3 года назад через суд.  

 

Вопрос - чем мне грозит эта фраза о незавершенке в свидетельстве и отсутствие ввода в эксплуатацию? Невозможностью прописаться? Проблемами с коммуникациями? Электричество есть, водопровода нет и не будет, если возьму - буду скважину бурить. Какие еще могут быть подводные камни?

 

[Rumata 0]

Сама постановка вопроса какая-то кривая.

Вид разрешенного использования з/у - для ИЖС.

Сам объект - инд жил строение (не склад, не артель, не ферма, не мастерская, не бензомаслобетонохранилище...)

Затянули с регистрацией? Не использование по назначению з/у? ...С с/х не путать.

Какая норма права запрещает строить свой дом энное кол-во лет?

Решение суда продавец показывает? Может в нем собака..., чего там судом установлено?

Ну а так все грамотно 3 г прошло, налог малый, может поэтому и незавершенка, чтобы тоже уклонится.

Договор с Энергосбытом есть, переригистр на нового собственника не проблема.

Газа как я понимаю нет...?

Регистрирация? Адрес же есть - зарегят.

[andrew124 5]

Затянули с регистрацией? Не использование по назначению з/у? ...С с/х не путать.

Какая норма права запрещает строить свой дом энное кол-во лет?

Решение суда продавец показывает? Может в нем собака..., чего там судом установлено?

Ну а так все грамотно 3 г прошло, налог малый, может поэтому и незавершенка, чтобы тоже уклонится.

Договор с Энергосбытом есть, переригистр на нового собственника не проблема.

Газа как я понимаю нет...?

Регистрирация? Адрес же есть - зарегят.

Я так понял что они 20 лет назад снесли старый дом, построили новый, а потом были проблемы с его регистрацией. Пришлось через суд.

Газа нет, адрес есть.

 

Решение и сам договор с энергосбытом запросил у него, спасибо за подсказку!

[Rumata 0]

Если все действительно так как ты понял (про новый на старом) с свидетельством о праве на основании решения, то это хорошая для тебя гарантия. Тем более исковые сроки (оспорить его) уже протухли, это на случай если вдруг кто-то станет качать...

Обратись сначала в энергосети перед энергосбытом для переоформления акта балансовой принадлежности и выделенной мощности.

Затем в энергосбыте абонентский договор.

т.е. продавец должен подтвердить что ему выделили эл мощность в определенном размере (старый акт, ...но его может не быть, ибо в х.з. каком году подключались...).

Сейчас еще вычисляют по фактически потребляемой (средней).

по закону ижс - 15 квт и по возм-ти 3 фазы.

[maxiim 0]

В незавершенку не зарегистрируют! нужно сдавать дом в эксплуатацию и получать новое свидетельство, а на основании свид о гос регистрации в паспортный стол.

посоветую сходить в БТИ с собственником и посмотреть правовую в инвентарном деле, раньше не давали ознакомиться, сейчас дают только собственникам, а в некоторых субъектах можно договориться кому угодно.

а то в старом разрушенном доме, но не снятом с регистрационного учета могут быть прописаны собственники или другие жильцы, находящиеся в местах лишения свободы и т.д. и т.п.

[andrew124 5]

Обратись сначала в энергосети перед энергосбытом для переоформления акта балансовой принадлежности и выделенной мощности.

Затем в энергосбыте абонентский договор.

т.е. продавец должен подтвердить что ему выделили эл мощность в определенном размере (старый акт, ...но его может не быть, ибо в х.з. каком году подключались...).

Сейчас еще вычисляют по фактически потребляемой (средней).

по закону ижс - 15 квт и по возм-ти 3 фазы.

Договора с энергосбытом у продавца на руках нет, так как дело было хз в каком году. Говорит что платил исправно и справка из энергосбыта об отсутствии задолженности будет. Физически свет в доме есть, счетчик, пломба и все дела - видел сам на месте. Вопрос сколько киловатт выделено ставит продавца в тупик..

Правильно понимаю, что надо заставить продавца получить акт о выделенной мощности и его экземпляр договора с энергосбытом на руки?

В незавершенку не зарегистрируют! нужно сдавать дом в эксплуатацию и получать новое свидетельство, а на основании свид о гос регистрации в паспортный стол.

посоветую сходить в БТИ с собственником и посмотреть правовую в инвентарном деле, раньше не давали ознакомиться, сейчас дают только собственникам, а в некоторых субъектах можно договориться кому угодно.

а то в старом разрушенном доме, но не снятом с регистрационного учета могут быть прописаны собственники или другие жильцы, находящиеся в местах лишения свободы и т.д. и т.п.

Раз новый дом зарегистрирован на этой земле, может ли быть что старый разрушенный 20 лет назад дом еще не снят с учета? Для запроса сведений о прописке я собирался в сельсовет по месту обратиться. Этого не достаточно?

Изменено 11 мая 2016 пользователем andrew124

[maxiim 0]

Раз новый дом зарегистрирован на этой земле, может ли быть что старый разрушенный 20 лет назад дом еще не снят с учета? Для запроса сведений о прописке я собирался в сельсовет по месту обратиться. Этого не достаточно?

В конституции записано "Собственник в праве распоряжаться своим имуществом"

сейчас в связи с "дачной амнистией" (чтоб побольше граждан зарегистрировали как можно больше объектов налогооблажения, и или рублювки всякие узаконили самострои)упрощенная форма регистрации, есть три вида оснований:разрешение на ввод в эксплуатацию,по проекту, и самый сегодня распостраненый по декларации!!! т.е. собственник в произвольной форме за своей подписью описывает объект и его регистрируют. и иногда бывают случаи для реализации зем участка кадастровый инжинер готовит техплан на не сушествующий объект, что позволяет без аукциона оформить участок и его реализовать, но это отступление от вашего случая, как пример, что сегодня делай что хочешь.

про регистрацию говорил за город, в районах в сельском совете вообще своя рука с магарышницей(печатью) владыка.

короче с регистрацией жилья сегодня бардак, для этого и вводят(в третье чтении) опять обязательную инвентаризацию, и все что по зарегистрировали(замки как одна этажные жилые дома)придут и перемеряют, все хоз постройки заборы калитки мощения и уборные и пересчитают налог по кадастровой оценке.

А в Вашем случае глава сельского совета знает все подводные камни по каждому дому или его хозяину

[Rumata 0]

А может все проще)))

Имеется реш суда,-ипользуй его во всех вопросах.

Оно железно закрепляет новостройку на данном з/у.

Никакие технари, бтишники, даже фмсникии прочие его не переплюнут.

Ну незавершенка и чего повод отказать в регистрации?

На 1 взгляд и формально да...

А если посм с другой стороны, допустим у собств-ка отсутствует другая недвиж-ть разрешенная для постоянного проживания? Средств на дострой "вот прям счас" нет. Фактически он в нем проживает, адрес есть, договор с обслуживающими компаниями имеется...

Да можно хоть через суд обязать фмсников зарегить, ток скорее всего до этого не дойдет, они обоср и зарегят, посмотрят на недострой сквозь пальцы.

След-но и стар дом формально если даже и висит в бти, это уже не колышет, учет анулир-ся на основании решения.

Выезд спеца на место для плана не обязателен, можешь хоть сам нарисовать его, если чего они с него пусть по правилам перересовывают если каллиграфия не понравится..., решение все подтверждает, там д.б. адрес, кад номер, площадь, этажность и т.д...

По делу может (скорее всего) экспертиза проводилась, т.к. на основании чего решение выносилось...

Можно еще в кад палате выписку заказать в подтв-ии инфы из сельсовета.

Сельсовет тоже выписку может кстати дать что дом "свободен".

По электрике - найди трансформатор от котор запитан дом, на нем д.б. указана принадлежность, тлф.

Подъедь к ним это либо филиал электросетей (скорее всего) либо филиал облэнерго.

Скорее всего мужчины окажутся контактными и за бут коньяка, а может и бесплатно прояснят по мощности транса (срисуй его номерок) и по ее распределению между абонентами.

Чтобы не получилось так, что положенные 15 квт будут недоступны из-за отсутствия свободных мощностей, старого транса или еще че нить...

Так что если прокатит можешь продавашку не дергать заключением договора и восст акта, т.к. после регистрации права собств, все права (в данном случае ранее разреш мощность) перейдут перейдут на нового собств-ка...

[nachsturmlos 10]

пару лет назад недострой не облагался налогом, вот они его так и указали. По амнистии

можешь переписать как хошь

[andrew124 5]

Спасибо большое, мужики! С незавершенкой и мощностями электричества понял.

 

Поеду на днях еще раз туда - cфотать и внимательно изучить все документы, нет ли там еще чего-нибудь интересного. И решу точно  - брать / не брать. 

[andrew124 5]

Получил фото доков от  продавца - с незавершенкой он ошибся, там просто в шапке написано кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

В самом же кадастровом паспорте и свидетельстве о собственности указан жилой дом и есть дата ввода в эксплуатацию.

 

Остались два вопроса:

1) Как мне формально убедиться что дом на который оформлена собственность находится именно на земельном участке на который оформлена собственность? На ЗУ есть кадастровый номер, бьется по карте росреестра, данные о площади совпадают. В кадастровом паспорте дома в графе кадастровый номер зу на котором находится дом стоит прочерк. Паспорт на дом сделан раньше чем паспорт на участок, возможно причина в этом. Тем не менее - как понять что дом стоит именно на этом участке? 

 

2) По свидетельству о собственности участка, треть его находится в водоохранной зоне реки (фактически до реки не менее 50 метров и перепад высот метров 20). Какая именно часть не указано - просто 600 метров площади. Чем мне это может грозить в будущем?

[Rumata 0]

1. Сопоставь 3 док-та, в св-ве о праве собств на дом в графе объект права через зпт,- наименов-е, назначение, этажн, общая площ, инв номер (при наличии) и адрес (!!!) месторасположение. Сопоставь с датами регистр. с публич кад карты и свид-ом на з/у, там тоже есть адрес, все!

Ну хочешь подъедь с продавцом в суд, он напишет заявление на ознакомл с матер дела, его достанут из архива, посм землеустроительную экспертизу, ну это лишнее, сейчас сам разберешься.

2. Водный кодекс. Глава 6, ст. 65, п.4.

Ширина водоохр зоны рек, протяженностью:

до 10 км - 50м,

10-50 км - 100м,

50+ - 200м.

Коротко - зона ограничивающая деятельность, условная линия проходящая по нижней части зем уч по отношению к речке, параллельно бичевику. Ничем не грозит, строить нельзя. Хотя...

[andrew124 5]

Сверил данные в 3 местах. Адрес совпадает. С площадью дома интереснее: в свидетельстве собтвенности 50м, на карте росреестра 70м, в кадастровом на дом 50 и от руки внизу дописано в 70м включена  площадь холодной пристройки. Ниже дописанному верить и подпись типа от БТИ. 

 

С водоохранной понял - дом в принципе уже зарегистрирован, еще один строить не планирую пока.

[Rumata 0]

С площадью нормально, если решишься на сделку, то уже в твоем свидетельстве будет 70 м.

Рекомендую рассмотреть вопрос об аренде "под сенокос" (10 лет) перемычки между рекой и участком, во избежании проблем в прямом пользовании водоемом со стороны 3-х лиц, (ну фермер какой-нить захочет заливной луг косить, а ему топчут)...

Во всяком случае я именно так сделал, у меня так-же, только озеро.

Это в КУМИ (комитет по управлению муниципальном имуществом) местной Администрации можно решить, без всяких кад палат и т.д. Могут быть сложности, но как показывает практика - решаемо.

[andrew124 5]

Понял, спасибо!

 

По перемычке - там уклон вниз крутой довольно и деревья-кусты на нем. Пока не представляю как его можно использовать. Больший интерес представляют соседние участки - с одной стороны пустой участок, с другой сруб-недострой многолетний. Хозяин недостроя вроде и рад бы продать - не нужен ему участок, но оформить не может - дом не зарегистрирован у него. Есть ли интересно нормы - сколько земли можно попросить на присоединение, без постройки еще одного дома?

[maxiim 0]

присоединить до 20%, а соседский может купить из семьи оформив как не завершенку

[Андрей-312 104]

присоединить до 20%, а соседский может купить из семьи оформив как не завершенку

 

В моей "деревне" докупить можно до 15 соток. Никаких %. Я хотел прикупить еще 3,5 сотки (участок рядом оформлен на жену и он 14 соток). Но выяснилось, что нужно пройти сто процедур, в т.ч. межевание, решение вопросов с электро- и водоснабжением, аукцион и т.д. И в итоге на него нельзя поставить металлический гараж. который мне таким образом просто надо было узаконить (сейчас стоит на "ничьей", т.е. муниципальной земле).

Эти вопросы по прирезке-покупке надо задавать в местной администрации.

[Rumata 0]

Можно и присоединить и выкупить (причем даже только часть соседского) как уже до меня правильно заметили, через головнячок с межеванием и согласованием на соответствие градостроительным нормам в Администрации. Аукцион в данном случае можно и обойти..., ну это отдельная история.

Может проще проявить смекалку, не трогая большие деревья, чтобы уклон не развалился,- убрать мелочевку и кусты спланировать тропу спуска и замутить пирс на берегу.

Сварить каркас из швеллера в виде жесткого треугольника в плане. Чтобы его не размазало по берегу в ледоход + сами стойки под углом к течению, сверху уголок и съемный досчатый настил к нему. Лесенка в воду, столик-стульчики...

Ну может опиливать его придется (лед) бензопилой в марте.

А то получится как у меня сначала 15, потом еще 15... + аренда, итого 0,7 Га. И в итоге я его кошу профессиональной Хускварной, спецом купленной для этого, почти целый день, если запустить...

[maxiim 0]

поправлюсь, до установленного в муп образовании максимално предельного, можно докупить за 20% от цены без аукциона.

если у вас 15 соток а в районе МП 50соток, то 35 вам продадут и присоединят за 20% стоимости(оценочной), не помню номер, в этом году поправки.

[Андрей-312 104]

И опять же - в нашей "деревне" - за 50%, а не за 20%. И все разговоры про "присоединение" в администрации начинаются с вопроса - а сколько у вас существующий участок? 15 соток - это верхний предел. Если уже они есть, присоединение не разрешат, только аренда (на нее, кстати, аукцион не нужен) и не под любые цели. Что-то нельзя строить, как то нельзя использовать.

Говорю же, есть нюансы для каждой местности, о которых известно местной администрации.